Ein Traum mit Preisschild: Lohnt sich das Ferienhaus wirklich?

Ein Ort, an dem man dem Stress des Alltags entfliehen, Zeit mit der Familie verbringen und ganz unabhängig von Hotelbuchungen den nächsten Urlaub genießen kann: All das verspricht ein Ferienhaus. Und wer sein eigenes Urlaubsdomizil dann auch noch vermietet, wenn er es selbst nicht nutzt, der kann ganz nebenbei ein bisschen Geld verdienen. Über Plattformen wie Airbnb geht das oft schon mit ein paar wenigen Klicks, ohne viel Aufwand. Das klingt erstmal nach einer spannenden Geschäftsidee – und ließ die Branche gerade in Zeiten niedriger Zinsen boomen. Denn während andere Anlageklassen an Attraktivität verloren, blieben Immobilien nach wie vor gefragt.

Und Ferienhäuser sind auch bei Urlaubern, die kein eigenes besitzen, beliebt – vor allem seit der Pandemie wollen viele lieber individuell und privat wohnen statt in Massenhotels. “Ferienhäuser können davon profitieren, dass die Ansprüche und die Wünsche der Gäste individueller geworden sind”, erklärt Jonas Hahn, Professor für Immobilienmanagement an der Frankfurt University of Applied Sciences, im aktuellen Video des ARD-Finanzformats 50k auf YouTube. Umso rentabler scheint also die Idee vom eigenen Haus am Meer, dass nicht nur selbst genutzt, sondern auch vermietet wird.

Lage, Lage, Lage

Dabei ist die Lage der Immobilie wie so oft ein entscheidender Faktor dafür, ob sich das Ferienhaus als Geldanlage und Business wirklich lohnt. Wirtschaftlich interessant sind vor allem Orte, an denen das ganze Jahr über Touristen kommen, mit guter Infrastruktur. Das Problem ist aber: Genau diese Orte sind meist besonders teuer. In Toplagen können Ferienhäuser laut den Sparkassen schnell mal 10.000 Euro pro Quadratmeter kosten. Auf Sylt zum Beispiel sind Ferienhäuser unter einer Million inzwischen eher selten.

Insgesamt variieren die Preise aber stark. Die Sparkassen geben an, dass ältere Bestandsobjekte hierzulande schon ab ungefähr 2.000 Euro pro Quadratmeter zu haben sind. Neubauten starten eher bei 3.750 bis 4.000 Euro. Ähnliche Kaufpreise nennt auch das Portal Immowelt.

Komplexe Regeln in manchen Regionen

Natürlich kann man sich auch im Ausland nach einem passenden Objekt umsehen. Allerdings ist die Ferienvermietung in manchen Regionen inzwischen stärker reguliert, zum Beispiel durch Genehmigungspflichten, Vermietungsbeschränkungen oder zusätzliche Abgaben. Wer sich da nicht gut genug auskennt, riskiert Strafen. Jonas Hahn rät deshalb: “Gerade bei Investitionen im Ausland und insbesondere außerhalb der Europäischen Union sollte man sich vor allem die Frage ‘Welche Eigentumsrechte gibt es für ausländische Investoren?’ genau anschauen.”

Und auch das Steuerrecht sollte man kennen: “Gibt es zum Beispiel ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland, oder muss ich dann unter Umständen vor Ort auch noch mal eine Steuererklärung abgeben, was entsprechend Aufwand bedeutet?”

Finanzierung mit Hindernissen

Wer ein passendes Objekt gefunden hat, der steht aber womöglich gleich vor der nächsten Herausforderung: der Finanzierung. Die Stiftung Warentest hat im Jahr 2021 dazu 20 deutsche Banken befragt. Laut eigener Aussage sind die Ergebnisse auch heute noch gültig. Die Befragung zeigte: Viele Institute sind bei Ferienhäusern eher vorsichtig. Vier von 20 befragten Banken vergeben zum Beispiel gar keine Kredite für Ferienhäuser. Andere finanzieren nur Immobilien, die auch dauerhaft als Wohnungen genutzt werden können. Häuser oder Wohnungen in reinen Ferienanlagen oder Feriendörfern fallen bei manchen Banken komplett raus.

“Banken sind bei der Bewertung von Ferienimmobilien deswegen vorsichtiger, weil sie nicht nur das Risiko, das hinter der Immobilie steckt, bewerten, sondern auch das Risiko, das im Betrieb der Immobilie verborgen ist: Sie überlegen sich, wie sie einen Beherbungsbetrieb bewerten müssten”, erklärt Jonas Hahn im aktuellen Video von 50k. Und da die Einnahmen aus Ferienvermietung schwerer vorherzusagen sind, gilt das Ganze für Banken als riskanter.

Selbst wenn eine Finanzierung möglich ist, wollen Banken oft mehr Unterlagen sehen als bei normalen Wohnimmobilien. Neben Grundbuchauszug und Grundriss verlangen manche sogar Prognosen zur Auslastung und zu den erwarteten Mieteinnahmen. Käufer werden außerdem häufig als Kapitalanleger eingestuft. Das kann einen Zinsaufschlag von bis zu 0,1 Prozentpunkten bedeuten. Der Zinsaufschlag kann auch abhängig von der Bonität der Kunden sein. Wegen der schwer vorhersehbaren Einnahmen verlangen manche Institute bis zu 50 Prozent Eigenkapital – deutlich mehr als etwa beim Kauf des Eigenheims.

Auslastung ist zentrales Thema

Das zeigt: Die zentrale Frage bei Ferienhäusern, die man auch kauft, um sie zu vermieten, ist die der Auslastung. Damit einher geht denn auch die Frage: Ab wann trägt sich ein Ferienhaus? Laut Berechnungen des Maklerverbands IVD ist das der Fall, wenn eine Ferienimmobilie rund 120 Tage pro Jahr vermietet ist.

Die Verbraucherzentrale Hessen setzt den Wert noch etwas höher an: Danach liegt der Break-even-Point – also der Punkt, an dem die gesamten Einnahmen aus der Vermietung genau die Gesamtkosten decken – meistens zwischen 140 und 200 Vermietungstagen. Ähnlich sieht das auch Jonas Hahn: “Grundsätzlich kann man als Faustformel sagen, dass die Ferienimmobilie etwa 50 Prozent im Jahresdurchschnitt ausgelastet sein sollte, um in einen einigermaßen profitablen Bereich zu bekommen.”

Eigenkapital als entscheidender Faktor

Ganz unrealistisch scheint das nicht, immerhin liegt die Auslastung in Deutschland laut dem Portal FeWo-direkt im Schnitt bei gut 50 Prozent. Airbnb-Daten zeigen je nach Region Werte zwischen rund 33 Prozent und über 60 Prozent. Das sind aber nur Durchschnittswerte. Das Problem bei Ferienimmobilien ist: Die Auslastung schwankt oft stark – abhängig von Saison, Wetter, Bewertungen oder neuer Konkurrenz.

Da hilft es in der Regel auch nicht, dass Ferienimmobilien pro Nacht oft deutlich mehr verlangen können als normale Mietwohnungen. Jonas Hahn betont deshalb: “Die Auslastung, die man erreichen muss, hängt sehr stark vom Standort ab, von der Region, in der man unterwegs ist, und auch von dem Einstandspreis, den man gezahlt hat.”

Womit man direkt wieder beim Thema Eigenkapital ist, erklärt Jonas Hahn: “Eigenkapital ist für die eigene Kalkulation ein ganz wichtiger, stabilisierender Faktor. Stabilisierend heißt, das Eigenkapital, das ich mitbringe, muss ich mir nicht anderweitig ausleihen.” Und das wiederum bedeutet geringere Zinskosten. Die niedrigeren Zinskosten sorgen insgesamt für mehr Stabilität und weniger Druck in schwächeren Jahren – also gerade dann, wenn weniger Gäste kommen.

Kosten realistisch kalkulieren

Und auch an anderer Stelle raten Experten wie Jonas Hahn dazu, die Kosten realistisch zu kalkulieren: “Die Kosten für Buchungsplattformen werden häufig unterschätzt. Sie betragen so im Durchschnitt – je nach Plattform – zehn bis 15 Prozent. In Regionen, wo die Vermittlung schwieriger ist, kann es auch mehr als 15 Prozent sein.” In der Praxis läuft heute viel über große Buchungsplattformen wie booking.com oder Airbnb. Solche Anbieter bringen Reichweite und viele potenzielle Gäste, kosten aber auch Gebühren und sorgen für mehr Konkurrenz.

“Und dann hat man ja noch die eigenen Kosten, vor allem für Wartung, Reinigung, Instandhaltung und vielleicht auch die Bewirtung von Gästen. Das sind alles Kostenblöcke, die man hat und die bisweilen unterschätzt werden”, so Hahn. Vor allem Sauberkeit, Ausstattung, gute Kommunikation und schnelle Hilfe bei Problemen entscheiden oft darüber, ob Gäste eine Bewertung von fünf Sterne geben – oder eben nicht. Und das wirkt sich dann wieder direkt auf die Auslastung aus: Gute Bewertungen bringen mehr Buchungen, schlechte Bewertungen können lange nachwirken und sogar die Preise drücken.

Vermietung ist ein Business

Zumal gerade die Kosten für die Instandhaltung ein Renditefresser sein können. Denn ein Ferienhaus wird deutlich stärker genutzt als eine normale Mietwohnung. “Wir glauben, dass die Immobilien ungefähr doppelt so schnell altern, wie es bei einer konventionellen Wohnimmobilie der Fall ist”, so Jonas Hahn. Gäste wechseln ständig, Möbel, Küche und Bad werden stärker beansprucht. Dazu kommen unplanbare Dinge wie Feuchtigkeitsschäden, defekte Heizungen oder Sturmschäden in Küstenregionen. Solche Reparaturen passieren nicht jedes Jahr, können aber schnell mehrere Zehntausend Euro kosten.

Das zeigt: Die Bewirtschaftung einer Ferienimmobilie ist mit viel Aufwand verbunden. Jonas Hahn spricht sogar davon, dass man sich mit einem vermieteten Ferienhaus ein kleines Unternehmen zulegt und nicht in ein passives Investment investiert, dass man für den eigenen Urlaub nutzt und ansonsten entspannt vermietet.