Die Lage am Immobilienmarkt spitzt sich zu. Obwohl die Nachfrage steigt, gibt es immer weniger freie Wohnungen. Auflagen und Kosten machen das Bauen zunehmend unfinanzierbar. Vom Wohnungsbautag kommen alarmierende Zahlen.
“Wir hatten in den vergangenen zehn Jahren eine Kostenexplosion durch immer neue Auflagen und steigende Baupreise”, sagt Thomas Knieriemen und zieht dabei besorgt die Augenbrauen hoch. Er ist Bauunternehmer aus Kaiserslautern.
Dort ist er im Aufsichtsrat der Firma Horn. Sie hat mehr als 400 Mitarbeiter. Knieriemen nimmt sich einen Kugelschreiber und rechnet auf einem Blatt vor: “2016 haben wir Einfamilienhäuser für 228.000 Euro gebaut. Heute kostet das gleiche Haus 400.000 Euro.” Mit besorgter Miene legt Knieriemen den Stift beiseite. “Kein Wunder, dass sich gerade junge Leute und Familien nichts mehr leisten können.”
Teure Vorschriften
Knieriemen ist auch im Präsidium des Bauwirtschaftsverbandes Rheinland-Pfalz. Er ist in der Branche gut vernetzt – und die klagt vor allem über ständig neue Auflagen. Gerade im Bereich der energetischen Sanierung seien zuletzt zahllose Regelungen hinzugekommen. Die Anzahl der Vorschriften schätzt Knieriemen inzwischen auf gut 20.000. Viele davon würden sich auch noch widersprechen. Knieriemen nennt den Bau eines Mehrfamilienhauses als Beispiel.
“Als Projektentwickler weiß ich, dass überwiegend Senioren einziehen. Trotzdem sind ab einer bestimmten Fläche Spielplätze vorgeschrieben. Wir müssen das dann bauen – auch wenn es absehbar kaum Kinder dort geben wird.” Oder: Bauauflagen schreiben etwa den Bau einer Tiefgarage oder einer bestimmten Anzahl von Pkw-Stellplätzen vor, die die Eigentümer aber gar nicht wollten, erzählt Knieriemen. “Das sind große Kostentreiber. Es gibt zu viele Vorgaben, sie sind zu starr – und oft auch übertrieben.”
Bei einem Bauprojekt in Kaiserslautern musste die Firma etwa ein Ersatzhabitat für Eidechsen zur Verfügung stellen, erzählt der Bauunternehmer. Da alles noch mit Gutachten abgesichert werden musste, seien Zusatzkosten von 400.000 Euro entsandten. “Auf den Quadratmeter umgelegt kamen so 50 Euro zusätzlich zusammen – nur für die Eidechsen. Ich bin für Artenschutz, aber ich stelle hier doch die Frage: Ist das noch angemessen?”
Verunsicherte Branche
Bei der aktuellen Marktlage sei seine Firma bei Neubauten zögerlich, so Knieriemen. Derzeit stellt der Betrieb mehrere Häuser mit hohem Energiestandard bei Kaiserslautern fertig. Kaufpreis: ab 500.000 Euro. “Da es aber aufgrund des hohen Preises kaum Interessenten gibt, werden wir vorerst vermieten. Die Mieten können sich aber nur Gutverdiener leisten, da alles refinanziert werden muss.”
Die Debatte um die Wärmepumpe oder das plötzliche Ende der KfW-Förderungen hätten dem Baumarkt zusätzlich geschadet, so der Geschäftsführer. “Wie sollen Privatleute, Investoren oder wir als Unternehmer bei so einem Hin- und Her da langfristig planen?”
Studie: noch weniger Neubauwohnungen
Experten erwarten in diesem Jahr einen Absturz auf unter 200.000 neu gebaute Wohnungen. Zu diesem alarmierenden Ergebnis kommt der deutsche Wohnungsbautag, der heute in Berlin zusammenkommt. Zu dem Bündnis gehören unter anderem der Deutsche Mieterbund (DMB) die Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt (IG BAU) und der Zentralverband des Deutschen Baugewerbes (ZDB). Nötig seien pro Jahr dagegen mindestens 320.000 neue Wohnungen, so das Bundesinstitut für Bau-Stadt- und Raumforschung (BSSR). Zudem gehe auf dem Wohnungsmarkt laut Wohnungsbautag so wörtlich “nichts mehr”. Umzüge seien kaum noch möglich. Das Angebot sei zu klein. Wer trotzdem umziehe, müsse oft für weniger Quadratmeter mehr zahlen, heißt es in einer vorgelegten Studie.
Um die “Krisenstarre” zu lösen, müsse Bauen vor allem deutlich günstiger werden, so Studienleiter Dietmar Walberg. Vor allem in Großstädten seien die Baukosten über die Miete kaum noch zu finanzieren. “Minimum 18 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter. Das ist teuer – zu teuer für jeden Durchschnittsverdiener”, so Walberg. “Die Kosten schießen immer weiter durch die Decke. Dabei lassen sich Wohnungen auch wesentlich günstiger bauen”, sagt Walberg. Die Lösung liege im “Gebäude-Typ E” – also einfaches Bauen. Abstriche bei der Bausubstanz müssten laut Studie nicht gemacht werden. Zudem müsse Bürokratie abgebaut, Behördenverfahren verschlankt und Bauvorhaben bei Genehmigungen bevorzugt werden. Alle Verbände und Organisationen des Wohnungsbautages appellieren an die Politik, auf einen “Basis-Standard-Wohnungsbau” zu setzen und so die Kosten in den Griff zu bekommen.
Warnung vor gesellschaftlichen Konflikten
Der Wohnungstag sieht bezahlbares Wohnen als Voraussetzung für den funktionierenden Arbeitsmarkt. “Fehlender Neubau entscheidet auch über die Wirtschaftsstärke: Fachkräfte kommen nur, wenn sie hier eine Perspektive haben. Und das bedeutet vor allem: bezahlbares Wohnen”, so Katharina Metzger vom Bundesverband deutscher Baustoff-Fachhandel. Die Industriegewerkschaft Bauen-Agrar-Umwelt hofft, mit günstigeren Mieten außerdem den privaten Konsum wieder anzukurbeln, da die Menschen dann wieder mehr Geld im Portemonnaie hätten.
Und die Aussichten? “Der Druck auf dem Wohnungsmarkt wird hoch bleiben. Vielen neuen Haushalten werden gar keine Wohnungen mehr angeboten werden können”, so Arnt von Bodelschwingh, der die Studie mitverfasst hat. Es gebe zwar weniger Geburten als Sterbefälle. Trotzdem werde der Bedarf an Wohnungen nicht sinken, sondern sogar weiter steigen. “Wir haben immer kleinere Haushalte. Das heißt: Ihre Zahl wird selbst bei stagnierender Bevölkerung in den kommenden Jahren weiter nach oben gehen. Und damit steigt auch der Bedarf an Wohnraum weiter an”, so Arnt von Bodelschwingh. Falls sich nicht etwas ändere, seien erhebliche Folgen absehbar. “Wohnen ist die Voraussetzung für wirtschaftliche Entwicklung – ohne Wohnungen kein Wachstum. Das Wohnen garantiert soziale Stabilität und regionale Wettbewerbsfähigkeit.”
Weniger Vorschriften, weniger Kosten
Zur Lösung der Baukrise hat auch Thomas Knieriemen einige Ideen. “Junge Familien erhalten derzeit zinsgünstige Darlehen von 100.000 Euro für 1,9 Prozent. Diese Förderung sollte auf 250.000 Euro angehoben werden,” so der Bauunternehmer.
Außerdem ist er dafür, jungen Leute bei Eigennutzung die Grunderwerbssteuer zu streichen. Zudem sollten die Bauvorschriften weitgehend zurückgefahren werden. Und für den Neubau von Mehrfamilienhäusern ist Knieriemen für eine alte Regelung aus dem Aufbau Ost aus den 1990er-Jahren. “Damals konnten Privatleute ihre Investitionen über zehn Jahre steuerlich abschreiben. Hätten wir das wieder, wäre sofort genügend Kapital für den Neubau da. Das Geld ist doch da, die Nachfrage auch. Worauf wartet die Politik also noch?”
