Sind Balkone so sanierungsbedürftig, dass Schäden drohen, muss eine Eigentümergemeinschaft eingreifen. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden.
Heiligenhafen, hoch im deutschen Norden: Hier steht – direkt an der Ostsee – der Gebäudekomplex, um den sich der Streit rankt. Es geht um insgesamt 266 Wohnungen und damit 266 Balkone. Mehrere davon müssen saniert werden, sonst könnten sich Betonteile ablösen und abstürzen. Die Grünfläche am Haus wurde deshalb schon gesperrt.
Claus-Dieter Gorr hatte bis vor Kurzem auch eine Wohnung in dem Komplex. “Wir haben hier die spezielle Situation, dass über die ganzen Jahre seit 1970 keinerlei Sanierungsmaßnahmen getroffen wurden”, sagt Gorr. “Und durch das Seeklima und vor allen Dingen auch durch seine Legierung ist der damals verbaute Stahl so korrodiert, dass der innen drin den Beton aufgelöst hat.”
Klage gegen die Eigentümergemeinschaft
Im Jahr 2022 wurde dann auf einer Eigentümerversammlung über drei Sanierungsvarianten abgestimmt – ausgearbeitet von einem Gutachter im Auftrag der Eigentümergemeinschaft. Doch keiner der Vorschläge fand dort eine Mehrheit. Darum wurde die Sanierung nicht angegangen.
Gorr entschloss sich deshalb zur Klage gegen die Eigentümergemeinschaft und focht die ablehnenden Beschlüsse an. “Das Problem ist, dass die Gemeinschaft zur damaligen Zeit nicht in der Lage war, eine Sanierung gemeinsam zu beschließen”, sagt er. Einzelne Miteigentümer hätten daran kein Interesse gehabt und den Ernst der Lage verkannt.
Instandhaltung durch einzelne Eigentümer vereinbart
Nach dem Gesetz beschließt die Eigentümergemeinschaft als Ganzes über Erhaltungsmaßnahmen an Gebäuden. Aber: Die Eigentümer dürfen das auch anders regeln. So war es in dem Haus an der Ostsee. Dort wurde die Instandhaltung delegiert und vereinbart, dass die einzelnen Eigentümer ihre Balkone auf eigene Kosten instand halten müssen.
Aus diesem Grund scheiterte Gorrs Klage in den unteren Instanzen. Wegen der Vereinbarung im Haus könne die Eigentümergemeinschaft gar nicht per Mehrheitsbeschluss über die Sanierung entscheiden – sondern nur die einzelnen Eigentümer über ihre Balkone. Daran komme man nicht vorbei.
BGH gibt Leitlinien vor
Das sieht der Bundesgerichtshof (BGH) ganz anders: Auch wenn so eine Vereinbarung gilt, könne die Eigentümergemeinschaft weiter über Erhaltungsmaßnahmen entscheiden. Denn: Sie trage vor Ort die Haftungsrisiken und müsse die Verkehrssicherungspflichten erfüllen.
Dass die Eigentümergemeinschaft tätig werde, sei dabei auch im Interesse der einzelnen Wohnungseigentümer, sagte Bettina Brückner, die Vorsitzende des V. Zivilsenats beim BGH. Auch, weil sich so der Wert der gesamten Immobilie am besten erhalten lasse.
Was die Kosten für Sanierungen angeht, führt das Urteil aber nicht zu neuen Regeln. Es bleibt dabei, dass die einzelnen Wohnungseigentümer jeweils die Kosten für die Sanierung ihres Balkons allein tragen müssen.
Wenn Gefahr, dann Pflicht zum Eingreifen
Der BGH geht noch einen Schritt weiter: Nach dem Urteil kann die Eigentümergemeinschaft sogar eine Pflicht zum Eingreifen haben. Unter bestimmten Voraussetzungen gilt das schon, wenn nur ein Balkon betroffen ist – jedenfalls aber dann, wenn mehrere Balkone zwingend saniert werden müssen. Noch eindeutiger wird es nach der Entscheidung, wenn wegen des Zustands von Balkonen Schäden drohen: für sonstiges Eigentum, für die übrigen Wohnungseigentümer oder für andere Personen. In solchen Fällen muss die Eigentümergemeinschaft “zweifelsohne” selbst tätig werden, so der BGH.
Kläger Claus-Dieter Gorr freute sich nach der Urteilsverkündung über die Klarheit des Urteils. Der Wohnkomplex an der Ostsee habe jetzt eine Chance, vielleicht noch ein paar Jahre weiterzuleben, sagte er in Karlsruhe. In Heiligenhafen muss die Eigentümergemeinschaft die Sanierung jetzt angehen. Wie genau, das dürfen sich die Eigentümer nach der Entscheidung aussuchen.
