Ein solches Szenario trifft Eigentümer und Mieter hart: Die Instandhaltungsrücklagen sind verschwunden, der Hausverwalter ist weg. Wie gut ist der rechtliche Schutz vor unseriösen Immobilienverwaltern?
Für Reparaturen oder Modernisierungen sparen Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer zusammen über Jahre hinweg Instandhaltungsrücklagen an. Und plötzlich ist das Geld weg, vom Hausverwalter in die eigene Tasche gesteckt. Solche Fälle passieren immer wieder. Und dann kann der Schaden schnell Hunderttausende Euro betragen.
In Hessen wurde vor wenigen Wochen ein Hausverwalter verhaftet. Er soll Rücklagen von Wohnungseigentümern veruntreut haben. Laut der Staatsanwaltschaft Frankfurt am Main liegen etliche Strafanzeigen vor und täglich gehen weitere Meldungen von Betroffenen ein. Es trifft große Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG), aber auch kleine Privateigentümerinnen und Privateigentümer.
Wie es soweit kommen kann
Andreas Christen und seine Frau Irene haben als Altersvorsorge im Raum Frankfurt Wohnungen in zwei kleinen Mietshäusern, die sie günstig vermieten. In den vergangenen Jahren haben sie Geld angespart, um wichtige Sanierungsmaßnahmen durchführen zu können.
Nun geht um mehr als 100.000 Euro, die vom Hausverwalter mutmaßlich auf die eigenen Konten umgeleitet wurden. Dabei lief am Anfang alles gut mit dem Verwalter. “Erstmal war ich sehr zufrieden, dass ich überhaupt jemanden gefunden habe”, berichtet Andreas Christen.
Inzwischen befindet sich der Mann in Untersuchungshaft, wie Dominik Mies von der Staatsanwaltschaft Frankfurt erklärt: “Er soll in den Jahren von 2022 bis 2025 in mehr als 350 Fällen Gelder von Konten von Wohnungseigentümergemeinschaften abgezweigt und auf seine eigenen Konten transferiert haben.”
Aktuelle Fälle belegen: Veruntreuung kein Einzelfall
Betroffen ist auch die Eigentümerin Beate Kerber aus Bad Homburg im Taunus. Der Gesamtschaden hier liegt bei rund 30.000 Euro. Zudem wurden wichtige Versicherungen nicht bezahlt. “Angenommen beispielsweise das Haus wäre abgebrannt, dann hätten wir keinen Cent bekommen”, sagt Kerber.
Für Mathias Enke, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, gehören solche Fälle der Veruntreuung inzwischen fast zur Tagesordnung. “Das Problem ist ein strukturelles”, erläutert Enke.
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft habe in der Regel ein sehr hohes finanzielles Budget. Etwa um Heizungsausfall und sonstige Schäden am Gebäude abdecken zu können. “Der bestellte Verwalter ist derjenige, der den Zugriff auf dieses Vermögen hat. Das ist gut, wenn man einen qualifizierten, seriösen, vertrauenswürdigen Verwalter hat.” Oder fatal, wenn der Verwalter kriminell ist.
Verwalter steckte Geld in spekulative Anleihen
Auch Wohnungseigentümerinnen und Wohnungseigentümer in Hamburg berichten: Die frühere Hausverwaltung ihrer Wohnanlage habe ohne ihr Wissen hohe Summen von den Rücklagenkonten in spekulative Anleihen gesteckt, die inzwischen nahezu wertlos sind. “Dass damit spekuliert wird, damit hätte ich im Leben nicht gerechnet”, klagt Wohnungseigentümerin Frauke Greiwe. “Über 500.000 Euro. Das ist ein Haufen Geld.” Nun fehlen die Rücklagen für Reparaturen.
Achim Tiffe, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, vertritt über 20 Wohnungseigentümergemeinschaften, deren Rücklagen jetzt weg sind. Er versucht zu retten, was zu retten ist. Doch die Hausverwaltung und auch das Unternehmen, das die Anleihen herausgegeben hat, sind inzwischen insolvent.
Darum verklagt der Anwalt jetzt die Bank. Ein solcher Prozess ist allerdings langwierig. Und ohne Rücklagen wird es eng bei den meisten Wohnungseigentümergemeinschaften.
Was Eigentümer beachten sollten
“Viele Eigentümergemeinschaften stehen aktuell vor dem Problem, dass notwendige Rücklagen fehlen”, sagt Giorgi Chachanovi, Geschäftsführer der Schinke Immobilienverwaltung. Er betont, wie wichtig eine vorausschauende und transparente Verwaltung der Rücklagen sei und rät Eigentümern, Kontrollmechanismen wie einen Verwaltungsbeirat konsequent zu nutzen.
Rechtsgrundlage ist dabei Paragraph 29 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Danach ist der Verwaltungsbeirat das Kontrollorgan der Eigentümergemeinschaft gegenüber dem Verwalter. Entscheidend sei, dass Beiratsmitglieder nicht nur auf dem Papier existieren, sondern qualifiziert sind, ihre Aufgabe ernst nehmen und Abrechnungen, Belege und Kontobewegungen sorgfältig prüfen, so Chachanovi.
Stabil blieben Eigentümergemeinschaften aus seiner Sicht vor allem dann, wenn sie frühzeitig auf klare Strukturen, Transparenz und professionelle Unterstützung setzen.
In Zukunft noch weniger Anforderungen?
Warum gibt es neben den vielen seriösen Hausverwaltungen immer wieder auch Fälle von Veruntreuungen? Tatsache ist: Um Hausverwalter zu sein, braucht man keine Ausbildung. Das könnte zwielichtige Kreise anziehen, so Expertinnen und Experten. Lediglich eine Pflicht zur Weiterbildung gibt es für Hausverwalter: 20 Stunden innerhalb von drei Jahren.
Selbst diese minimale Weiterbildungspflicht will die Bundesregierung abschaffen. Es gehe um Bürokratieabbau. Dabei schlagen Verbraucherschützer, Eigentümer und auch Hausverwalter Alarm.
“Wir als Branche fordern seit 15 Jahren die Einführung eines Sachkundenachweises als Qualifikationsmerkmal und Grundvoraussetzung für eine Tätigkeit, die heute nach wie vor jeder am Markt erbringen kann”, sagt Martin Kaßler vom Verband der Immobilienverwalter Deutschland. Denn nach wie vor müssen Hausverwalter keinerlei Qualifikationsnachweise vorlegen.
Ein solcher Sachkundenachweis mit verpflichtender Prüfung war vom Bundeswirtschaftsministerium sogar schon vorgesehen. Doch zum Gesetz kam es nie. Auf Nachfrage des Bayerischen Rundfunks heißt es vom Ministerium, der Bundestag sei zu dem Ergebnis gekommen, “dass keine ausreichenden Belege für die Notwendigkeit einer solchen Vorgabe vorliegen. An diesem Befund hat sich nichts geändert.”
